Чому банкам невигідно фінансувати пайове будівництво
Така ситуація вабить значні ризики для банку, що надає фінансування фізичній особі на покупку квартири, що будується, або житлового будинку, якщо тільки по цьому кредиту не надається якесь додаткове фінансування (страховий поліс, поручительство, застава іншого майна).
Неоднозначна і ситуація із заставою прав позичальника за договором пайового будівництва із забудовником.
Відповідно до наказу Мінюсту РФ &82 від 9.06.2005 «О затвердженні Інструкції про особливості державної реєстрації договорів участі в пайовому будівництві, має рацію, обмежень (обтяжень) прав на об’єкти нерухомого майна у зв’язку з пайовим будівництвом об’єктів нерухомого майна» всі договори пайового будівництва, поступка має рацію за такими договорами і обтяження прав на об’єкти нерухомого майна повинні бути зареєстровані в органах, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно і операцій з ним.
У наказі містяться вказівки про порядок реєстрації обтяжень на користь пайовика, проте нічого не сказано про реєстрацію обтяжень на користь банку, що надав пайовикові фінансування.
Такі положення можуть тлумачити різно. З одного боку, можна встати на позицію, що реєстрація обтяжень на користь банку необов’язкова. З іншою, можна зробити висновок, що реєстрація обтяжень обов’язкова, зареєструвати обтяження на користь банку неможливо, тому вони не будуть дійсними.
Реєстрація обтяжень на користь банку за допомогою включення їх в договір пайового будівництва, який реєструється у відповідних органах, також не можна визнати варіантом, який допоможе банкам уникнути правових ризиків.
Таким чином, сьогодні банки, що беруть участь у фінансуванні фізичних осіб, що вкладають грошові кошти в пайове будівництво, винні ретельніше прораховувати свої ризики. А краще всього – брати з позичальника або інших осіб додаткове забезпечення за зобов’язаннями позичальника в рамках кредитного договору.
1. Стаття 353 Цивільні кодекси РФ