Чому банкам невигідно фінансувати пайове будівництво
В останні декілька років законодавці намагалися максимально захистити права фізичних осіб, що набувають квартир або удома (іноді їх також називають пайовиками) за договорами пайового будівництва, проти забудовників, що не відмітили, як разом із забудовниками за новим законодавством також постраждали комерційні банки.
Участь банків в пайовому будівництві складається з двох основних функцій: участь у фінансуванні забудовника; участь у фінансуванні фізичних осіб, що набувають нерухомості для особистих цілей.
Участь у фінансуванні забудовника
Така участь пряма передбачено Законом про пайове будівництво (точна назва – «О участі в пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об’єктів нерухомості і про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» 14-ФЗ від 30.12.2004).
Відповідно до статті 13 цього закону права банку, що надав грошові кошти забудовникові, забезпечуються заставою земельної ділянки (або правами оренди на нього), де відбувається будівництво об’єкту нерухомості, або самим об’єктом нерухомості, якщо права на нього зареєстровані на забудовника.
Заставою цього майна може забезпечуватися виконання наступних зобов’язань забудовника за договором: повернення грошових коштів, що надаються банком; сплата банку грошових коштів, що належать йому у відшкодування збитків і (або) як неустойка (штрафу, пенею) унаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов’язання за кредитним договором, і інших грошових коштів, що належать банку відповідно до договору і (або) федеральних законів.
Проте режим і умови цієї застави, а також права банку, по такій заставі залежать від стадії, в якій банк надає фінансування забудовникові. Зокрема, банк може надавати засоби: до висновку забудовником договору з першим учасником пайового будівництва; після висновку забудовником договору з першим учасником пайового будівництва.
В першому випадку банк буде першочерговим заставодержателем за договором застави. Проте, при недоліку грошових коштів, виручених від реалізації закладеного майна, вони – після утримання сум, необхідних для покриття витрат у зв’язку із зверненням стягнення на дане майно і його реалізацією, – розподіляються не тільки банку, але і між учасниками пайового будівництва.
Причому гроші розподіляються пропорційно розмірам вимог банку і учасників пайового будівництва до моменту задоволення цих вимог. Крім того, якщо засоби, виручені від реалізації закладеного майна, не вистачає для задоволення вимог учасників пайового будівництва, банки разом із забудовниками несуть солідарну відповідальність на ці вимоги.